Brezplačni pravni nasveti objavljeni na MojMaliPravnik.net.

Odgovor:

Pri prodaji nepremičnine se obračuna davek na promet nepremičnin v višini 2% od prodajne cene. 

Obračuna se tudi davek na kapitalski dobiček, v kolikor je ustvarjen dobiček. Torej razlika med prodajno ceno in vrednosti ob pridobitvi. V tem primeru je predmet obdavčitve ustvarjena razlika.

Stopnja tega davka znaša prvih 5 let 25%. Nato se stopnja davka na kapitalski dobiček na vsakih dopolnjenih pet let lastništva zmanjšuje (po petih letih znaša stopnja 15%, po desetih letih 10%, po petnajstih letih 5%), po 20 letih lastništva nepremičnine tega davka ni več.

Davka na kapitalski dobiček so opravičeni tisti, ki so kupili nepremičnino pred 1. januarjem 2002 ali so imeli vsaj zadnja tri leta pred prodajo na naslovu nepremičnine prijavljeno stalno prebivališče.

Več informacij najdete spodaj:

Informiran.si - Kako kupiti oz. prodati nepremičnino?

Odgovor:

Davek na kapitalski dobiček se plača, v kolikor je ustvarjen dobiček. Torej razlika med prodajno ceno in vrednosti ob pridobitvi. V tem primeru je predmet obdavčitve ustvarjena razlika.

Stopnja tega davka znaša prvih 5 let 25%. Nato se stopnja davka na kapitalski dobiček na vsakih dopolnjenih pet let lastništva zmanjšuje (po petih letih znaša stopnja 15%, po desetih letih 10%, po petnajstih letih 5%), po 20 letih lastništva nepremičnine tega davka ni več.

Davka na kapitalski dobiček so opravičeni tisti, ki so kupili nepremičnino pred 1. januarjem 2002 ali so imeli vsaj zadnja tri leta pred prodajo na naslovu nepremičnine prijavljeno stalno prebivališče.

Več informacij najdete spodaj:

Informiran.si - Kako kupiti oz. prodati nepremičnino?

Odgovor:

Kot kupec lahko uveljavljate stvarno napako. Pogodbenika lahko omejita ali popolnoma izključita prodajalčevo odgovornost za stvarne napake stvari, kot je to v vašem primeru z klavzulo videno-kupljeno.

Pri tem pa je pogodbeno določilo o omejitvi ali izključitvi odgovornosti za napake stvari nično, če je bila napaka prodajalcu znana, pa o njej ni obvestil kupca, kot tudi tedaj, ko mu je prodajalec to določilo vsilil, ker je izkoristil svoj prevladujoč položaj.

Napaka je stvarna:

1. če stvar nima lastnosti, ki so potrebne za njeno običajno rabo ali za promet;
2. če stvar nima lastnosti, ki so potrebne za posebno rabo, za katero jo kupec kupuje, ki pa je bila prodajalcu znana ali bi mu bila morala biti znana;
3. če stvar nima lastnosti in odlik, ki so bile izrecno ali molče dogovorjene oziroma predpisane;
4. če je prodajalec izročil stvar, ki se ne ujema z vzorcem ali modelom, razen če je bil vzorec ali model pokazan le zaradi obvestila.

Prodajalec ne odgovarja za stvarne napake, če so bile ob sklenitvi pogodbe kupcu znane ali mu niso mogle ostati neznane.

Kupec je dolžan prejeto stvar na običajen način pregledati ali jo dati v pregled, brž ko je to po normalnem teku stvari mogoče, in o očitnih napakah obvestiti prodajalca v osmih dneh, pri gospodarskih pogodbah pa nemudoma, sicer izgubi pravico, ki mu gre iz tega naslova.

Če je bil pregled opravljen v navzočnosti obeh strank, mora kupec takoj sporočiti prodajalcu svoje pripombe zaradi očitnih napak, sicer izgubi pravico, ki mu gre iz tega naslova.

Če je kupec odpravil stvar naprej, ne da bi jo preložil, prodajalcu pa je bila ob sklenitvi pogodbe znana ali bi mu morala biti znana možnost takšne nadaljnje odprave, je pregled mogoče odložiti, dokler stvar ne prispe v novi namembni kraj; kupec mora v tem primeru prodajalca obvestiti o napakah, brž ko je po normalnem teku stvari lahko zvedel zanje od svojih odjemalcev.

Šteje se, da kupcu niso mogle ostati neznane tiste napake, ki bi jih skrben človek s poprečnim znanjem in izkušenostjo človeka enakega poklica in stroke kot kupec lahko opazil pri običajnem pregledu stvari.

Vendar odgovarja prodajalec tudi za napake, ki bi jih bil kupec z lahkoto opazil, če je izjavil, da stvar nima nobenih napak ali da ima določene lastnosti ali odlike.

Prodajalca je potrebno o stvarni napaki obvestiti v 8. dneh po sklenitvi pogodbi.

e-obrazec - Obvestilo prodajalcu o stvarni napaki na kupljeni stvari

V kolikor gre za napako, ki je z običajnim pregledom pri prevzemu ni bilo mogoče opaziti (skrita napaka), mora kupec obvestiti o njej prodajalca v osmih dneh, šteto od dneva, ko je napako opazil, pri gospodarskih pogodbah pa nemudoma; sicer izgubi to pravico. Če ni dogovorjeno drugače prodajalec odgovarja za skrite napake 6 mesecev po prevzemu stvari.

Kupec ne izgubi pravice sklicevati se na kakšno napako niti tedaj, ko ni izpolnil svoje obveznosti, da bi bil stvar nemudoma pregledal, ali obveznost, da bi bil v določenem roku obvestil prodajalca o napaki, in niti tedaj, ko se je napaka pokazala šele po šestih mesecih od izročitve stvari, če je bila prodajalcu napaka znana ali mu ni mogla ostati neznana.

V kolikor dogovor z prodajalcem ni možen, predlagamo, da poiščete pomoč odvetnika in po potrebi vložite tožbo na pristojno sodišče.

Odgovor:

Da. Cena nepremičnine je stvar dogovora med strankama.

Težava se lahko pojavi le pri odmeri davka. FURS ima na podlagi splošnih določb ZDavP-2 pravico preveriti resničnost dejstev, ki jih navaja davčni zavezanec. Sem spada tudi ali prodajna cena, ki jo je davčni zavezanec navedel, ustreza tržni vrednosti nepremičnine ali pa je bila vrednost nepremičnine davčnemu organu prikazana v nižjem znesku zaradi ugodnejše odmere davka.

V primeru dvoma v pravilnost prodajne cene davčni organ tržno vrednost posamezne nepremičnine ugotavlja v vsakem posameznem odmernem postopku posebej (npr. primerjava s splošno znanimi tržnimi cenami na m² na določenem področju, primerjava s cenami iz izvedenih prodaj primerljivih nepremičnin). Po splošnih določbah ZDavP-2 pa ima davčni zavezanec pravico oceno tržne vrednosti nepremičnine, ugotovljene s strani finančnega urada, izpodbijati s predložitvijo individualne cenitve. V tem primeru stroške cenitve nepremičnine nosi zavezanec.

Več informacij najdete spodaj:

Informiran.si - Kako kupiti oz. prodati nepremičnino?