Vprašanje:

Kakšen je postopek za izselitev podnajemnikov v primeru, ko nagajajo lastnikom stanovanj?
 

Odgovor:

Najemniku, ki krši najemno pogodbo, lahko lastnik odpove najem iz krivdnega razloga, v kolikor takšen razlog obstaja. Krivdni razlogi so navedeni v 103. členu Stanovanjskega zakona.

Lastnik lahko odpove najemno pogodbo zaradi naslednjih krivdnih razlogov:

  1. če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja povzročajo večjo škodo na stanovanju ali skupnih delih stanovanjske ali večstanovanjske stavbe;
  2. če opravlja v stanovanju dejavnost brez dovoljenja ali v nasprotju z dovoljenjem;
  3. če najemnik ne vzdržuje stanovanja v skladu s pravilnikom iz 125. člena tega zakona v delu, ki se nanaša na najemnika;
  4. če najemnik ne plača najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki ga določa najemna pogodba, če rok ni določen pa v 60 dneh od prejema računa;
  5. če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja pogosto grobo kršijo temeljna pravila sosedskega sožitja določenega s hišnim redom ali z načinom uporabe huje motijo druge stanovalce pri njihovi mirni uporabi stanovanja;
  6. če najemnik izvršuje ali izvrši v stanovanju in vgrajeni opremi spremembe brez poprejšnjega soglasja lastnika, razen v primerih iz 97. člena tega zakona;
  7. če stanovanje več kot 60 dni v obdobju treh mesecev uporablja poleg najemnika oseba ali več oseb, ki niso navedene v najemni pogodbi in če najemnik za to ni pridobil soglasja lastnika;
  8. če najemnik odda najeto stanovanje v podnajem brez soglasja lastnika, kot to določa 84. člen tega zakona;
  9. če najemnik ne dopusti vstopa v stanovanje v primerih iz tretje alinee 94. člena in 99. člena tega zakona;
  10. če najemnik brez upravičenih razlogov ne prevzame stanovanja oziroma ne prične prebivati v stanovanju v 30 dneh po sklenitvi najemne pogodbe;
  11. če so najemnik in osebe, navedene v najemni pogodbi, nehale uporabljati stanovanje in brez presledka več kot tri mesece niso stanovale v njem;
  12. če posreduje lažne podatke, ki so osnova za pridobitev pravice do subvencionirane najemnine v skladu s 121. členom tega zakona.

Pogoj iz 11. točke prejšnjega odstavka ni izpolnjen, če je najemnik na zdravljenju, v domu za starejše za čas, krajši od šestih mesecev, ali če stanovanja ne uporablja iz drugih upravičenih razlogov (službena premestitev ali šolanje v drugem kraju, služenje vojaškega roka, prestajanje zaporne kazni in podobno).

Najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik ni predhodno pisno opozoril najemnika, ki krši najemno pogodbo. Opomin mora vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga ter primeren rok za odpravo odpovednega razloga. Rok za odpravo odpovednega razloga ne sme biti krajši od 15 dni.

Za isto kršitev, ki predstavlja odpovedni razlog, opomni lastnik najemnika samo enkrat, razen če je med dvema zaporednima kršitvama preteklo več kot eno leto.

Če ima najemnik neprofitnega stanovanja ali njegov zakonec oziroma oseba, s katero živi najemnik v dalj časa trajajoči zunajzakonski skupnosti, v lasti primerno stanovanje ali stanovanjsko stavbo, sme lastnik odpovedati najemno pogodbo.

e-obrazec - Opozorilo najemodajalca najemniku, ki krši najemno pogodbo

e-obrazec - Odpoved najemne pogodbe s strani najemodajalca iz krivdnega razloga

V kolikor do kršitev ne prihaja, lahko podate redno odpoved najemne pogodbe po 106. členu Stanovanjskega zakona. V tem primeru lahko lastnik odpove najemno pogodbo le, če najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje.

Najemniku se zaradi tega njegov položaj iz najemnega razmerja ne sme poslabšati, kar pomeni, da se šteje za primerno stanovanje, poleg opredelitev iz 10. člena tega zakona, stanovanje, ki v nobeni drugi pomembni okoliščini, v primerjavi s sedanjim stanovanjem, ne pomeni bistvenega poslabšanja stanovanjskih pogojev najemnika in oseb, ki skupaj z njim bivajo v stanovanju.

Po 10. členu Stanovanjskega zakona je primerno stanovanje, ki je v takšni eno ali večstanovanjski stavbi, ki je zgrajena v skladu z minimalnimi tehničnimi pogoji za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj in je zanjo v skladu s predpisi o graditvi objektov izdano uporabno dovoljenje. Stanovanje mora imeti ločen spalni in bivalni del (razen v primeru garsonjere) ter mora zadoščati stanovanjskim potrebam lastnika oziroma najemnika in njunih ožjih družinskih članov, ki živijo z lastnikom oziroma najemnikom v skupnem gospodinjstvu, ter ustrezati površinskim normativom po pravilniku iz 87. člena tega zakona.

Istemu najemniku je mogoče odpovedati najemno pogodbo pod pogoji iz prvega odstavka tega člena brez utemeljenih razlogov le enkrat. Kot utemeljen razlog se štejejo lastne stanovanjske potrebe lastnika ali njegovega ožjega družinskega člana kot tudi če zaradi objektivnih okoliščin, vezanih na stanovanje, nadaljnje bivanje v tem stanovanju ni več mogoče (predvideno rušenje, sprememba namembnosti celotne stavbe, ogrožena varnost bivanja in podobno). Za lastne stanovanjske potrebe lastnika ali njegovega ožjega družinskega člana se šteje zlasti povečanje števila njegovih ožjih družinskih članov, povečanje števila gospodinjstev, upoštevaje merila glede primernosti stanovanja po 10. členu tega zakona.

Omejitev iz prejšnjega odstavka ne velja za stanovanja v lasti občine, neprofitne stanovanjske organizacije, javnega stanovanjskega sklada ali države, kadar se izvajajo zamenjave zaradi racionalne zasedenosti njihovega stanovanjskega fonda, pri čemer je treba najemniku zagotoviti stanovanje v skladu z drugim odstavkom tega člena.

Stroške selitve nosi lastnik.

V primeru spora odloči o primernosti drugega stanovanja sodišče v nepravdnem postopku. 

Več informacij najdete spodaj:

Informiran.si - Kdaj lahko lastnik odpove najem najemniku, ki krši najemno pogodbo?

Informiran.si - Na kaj paziti pri najemu oz. oddaji stanovanja?

MojMaliPravnik
Brezplačni pravni odgovor

POZOR: Navedene informacije ne predstavljajo ali nadomeščajo konkretnega pravnega nasveta in so zgolj informativni pripomoček, glede katerega ponudnik ne jamči odškodninsko ali kako drugače. Odgovor je pripravljen na podlagi omejenih informacij in omejenega razumevanja in seznanjenosti s konkretno zadevo, okoliščinami in dejstvi, ki lahko vplivajo in so lahko pomembni za posamezno zadevo, ter glede na takrat veljavno zakonodajo. Zato ga ne gre jemati kot nadomestek konkretnega pravnega nasveta v konkretni pravni zadevi. V primeru potrebe po pravnem nasvetu, je potreben podrobnejši pregled zadeve s strani pravnika. V ta namen pa lahko uporabite tudi možnost Individualnega pravnega nasveta.

Pomagali smo že mnogim...:

 


Všečkaj MojMaliPravnik.net na Facebook-u in spremljaj najnovejše objavljene nasvete, ter ugodnosti in popuste za naše Facebook fane...

Všečkaj MojMaliPravnik.net na Facebook-u!