Vprašanje:

Se lahko najemna pogodba za zemljišče sklene za 20 let, brez možnosti predčasne prekinitve najema? Razen v primeru neplačila?
 
 

Odgovor:

Zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) določa, da mora doba zakupa ustrezati namenu uporabe zakupnega zemljišča in ne sme biti krajša kot:

  • 25 let, če naj rabi zemljišče osnovanju vinogradov, sadovnjakov ali hmeljišča;
  • 15 let, če naj rabi zemljišče osnovanju nasadov hitrorastočih listavcev;
  • 10 let, če naj rabi zemljišče za druge namene.

Če trajni nasadi na zakupnem zemljišču že obstojajo, se zakupno razmerje lahko sklene tudi za dobo, dokler nasadi ne bodo amortizirani.

Če zakupodajalec po objavi ponudbe o zakupu v predpisanih rokih ne more skleniti zakupne pogodbe za zakonsko določeno dobo, lahko da kmetijsko zemljišče v zakup tudi za krajši čas. Prav tako da lahko zakupodajalec zemljišča v zakup za krajši čas osebi, ki se po tem zakonu ne šteje za kmeta in v primerih, ko je vložena zahteva za vrnitev nepremičnine v naravi po določbah zakona o denacionalizaciji in zakona o ponovni vzpostavitvi agrarnih skupnosti.

Za zakupna razmerja, ki se sklepajo zaradi posebnih razlogov, kot npr. zaradi odhoda k vojakom ali na začasno delo v tujino, zaradi bolezni in podobno, za čas, dokler ti razlogi trajajo, vendar ne več kot dve leti, določbe tega poglavja ne veljajo, razen določbe o sklenitvi pisne zakupne pogodbe in vpisu v zemljiško knjigo in zemljiški kataster.

Zakupna pogodba se podaljša za prvotno dogovorjeno dobo, če najmanj v šestmesečnem roku pred iztekom pogodbe nobena pogodbena stranka pisno ne odpove pogodbe razen, če se stranki dogovorita drugače.

Zakupna pogodba lahko vsak čas sporazumno preneha. Zakupna pogodba preneha tudi, če zakupno zemljišče v skladu z zakonom preneha biti kmetijsko zemljišče.

Zakupodajalec sme od pogodbe odstopiti, če zakupnik:

  • ne rabi zemljišča kot dober gospodar;
  • obdeluje zakupno zemljišče v nasprotju s sklenjeno pogodbo;
  • v nasprotju z zakupno pogodbo daje zakupno zemljišče v podzakup.

Če bi zaradi dogodkov, ki jih ob času sklepanja zakupne pogodbe ni bilo mogoče pričakovati, izpolnitev obveznosti postala za eno od strank očitno pretežka ali bi ji povzročila preveliko izgubo, lahko prizadeta stranka zahteva, da se pogodba spremeni ali razveljavi.

Pri presoji, ali je zahteva za spremembo ali razveljavitev zakupne pogodbe utemeljena, je treba upoštevati koristi obeh strank, kakor na primer onemogočanje uvedbe prostorsko-ureditvenih operacij ter bolezen, onemoglost ali drugačno delovno nezmožnost zakupnika.

Dodatno Obligacijski zakonik določa, da če zakupnik tudi po zakupodajalčevem opominu uporablja stvar v nasprotju s pogodbo ali z njenim namenom ali če zanemarja njeno vzdrževanje in je nevarno, da bo nastala za zakupodajalca precejšnja škoda, lahko ta pogodbo odpove brez odpovednega roka.

Zakupodajalec lahko odpove zakupno pogodbo, če zakupnik ne plača zakupnine niti v 15 dneh, odkar je zakupodajalec to zahteval. Vendar ostane pogodba v veljavi, če plača zakupnik dolžno zakupnino, preden mu je sporočena odpoved.

Zakupna pogodba, ki je bila sklenjena za določen čas, preneha s potekom časa, za katerega je bila sklenjena. To velja tudi v primerih, ko pogodbenika nista izrazila volje in je trajanje zakupa določeno z zakonom. Če zakupnik po preteku časa, za katerega je bila sklenjena zakupna pogodba, še naprej uporablja stvar, zakupodajalec pa temu ne nasprotuje, se šteje, da je sklenjena nova zakupna pogodba za nedoločen čas, z enakimi pogoji kot prejšnja.

Zakupna pogodba, katere trajanje ni določeno in ga iz okoliščin ali krajevnih običajev tudi ni mogoče določiti, preneha z odpovedjo, ki jo vsaka stranka lahko da drugi, spoštujoč določeni odpovedni rok.

Če odpovedni rok ni določen s pogodbo ali z zakonom ali po krajevnih običajih, potem je ta rok osem dni; odpoved pa se ne sme dati ob neprimernem času.

Če so v zakup vzete stvari nevarne za zdravje, lahko zakupnik odpove pogodbo brez odpovednega roka, celo če je ob sklenitvi pogodbe to vedel. Zakupnik se ne more odpovedati pravici iz prejšnjega stavka.

e-obrazec - Pogodba o zakupu (najemu) zemljišča

MojMaliPravnik
Brezplačni pravni odgovor

Pomagali smo že mnogim...:

 


Všečkaj MojMaliPravnik.net na Facebook-u in spremljaj najnovejše objavljene nasvete, ter ugodnosti in popuste za naše Facebook fane...

Všečkaj MojMaliPravnik.net na Facebook-u!